接受贏商網(wǎng)采訪時(shí)，李楠表示，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心迎來(lái)發(fā)展的拐點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)人對(duì)此都有著普遍和一致的認(rèn)識(shí)，龍湖商業(yè)堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，未來(lái)將以“天街”為主品牌，每年新開(kāi)2-3個(gè)天街項(xiàng)目，并建立與龍湖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，逐步提升整體運(yùn)營(yíng)效率。
龍湖重慶時(shí)代天街俯瞰圖
李楠眼中的商業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)和創(chuàng)新路徑
李楠對(duì)中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心的發(fā)展階段和脈絡(luò)有著清晰的認(rèn)知，對(duì)行業(yè)前行的驅(qū)動(dòng)因素有著理性的分析。她認(rèn)為，中國(guó)內(nèi)地購(gòu)物中心從無(wú)到有，經(jīng)歷了改革驅(qū)動(dòng)、地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)、資本驅(qū)動(dòng)和人本驅(qū)動(dòng)四個(gè)發(fā)展階段。
從上個(gè)世紀(jì)90年代初期開(kāi)始，國(guó)外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看到了中國(guó)改革開(kāi)放發(fā)展的機(jī)會(huì)，帶來(lái)購(gòu)物中心的初期的投資與開(kāi)發(fā)；21世紀(jì)初，中國(guó)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了交融性發(fā)展的局面，房地產(chǎn)業(yè)的火爆發(fā)展直接拉動(dòng)了對(duì)購(gòu)物中心的廣泛開(kāi)發(fā)，眾多投資商/開(kāi)發(fā)商紛紛投入到購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)中來(lái)，但因動(dòng)機(jī)和理念不同而產(chǎn)生了分化，一部分傳承了發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)模式的理念，以持有物業(yè)為主，一部分開(kāi)始投機(jī)，利益驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)權(quán)式購(gòu)物中心大量出現(xiàn)，行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況差別巨大。
經(jīng)歷市場(chǎng)的磨礪，一批偏離市場(chǎng)規(guī)律的開(kāi)發(fā)商或轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)思路，或退出購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，購(gòu)物中心的發(fā)展逐漸回到理性的軌道上來(lái)，進(jìn)入資本驅(qū)動(dòng)的發(fā)展階段，這是中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的黃金時(shí)期，理性的投資商和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注購(gòu)物中心的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，解決品牌同質(zhì)化，打造購(gòu)物中心的特色，繼而獲得資本投資的高額回報(bào)。
李楠表示，目前購(gòu)物中心已開(kāi)始進(jìn)入“人本驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展階段，在選址規(guī)劃、市場(chǎng)定位、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)搭配、運(yùn)營(yíng)推廣一系列過(guò)程中，基于“以人為本”的出發(fā)點(diǎn)，并圍繞“滿足消費(fèi)者需求”和“提升消費(fèi)者體驗(yàn)”兩方面，不斷提高購(gòu)物中心的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)。
龍湖重慶時(shí)代天街【炫影空間】：擁有亞洲第一條來(lái)自意大利的國(guó)際A級(jí)比賽賽道、國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)防撞設(shè)施的卡丁車(chē)場(chǎng)
經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展后，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心迎來(lái)發(fā)展的拐點(diǎn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)人對(duì)此有著普遍和一致的認(rèn)識(shí)。
首先是認(rèn)知拐點(diǎn)。21世紀(jì)初以來(lái)，全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量猛增是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外溢不理性的結(jié)果，整個(gè)行業(yè)逐漸認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)并不是買(mǎi)地皮、蓋房子、出售完那么簡(jiǎn)單，而是從選址規(guī)劃、市場(chǎng)定位、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)搭配、品牌組合、運(yùn)營(yíng)推廣等方面都需要專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
其次是大環(huán)境拐點(diǎn)。隨著智能手機(jī)的普及、線上線下大環(huán)境的變革，電商對(duì)提袋型消費(fèi)的沖擊很明顯，購(gòu)物中心必須拉通線上線下全渠道，深入了解消費(fèi)者，基于消費(fèi)者需求推進(jìn)購(gòu)物中心的精細(xì)化、智能化運(yùn)營(yíng)。
當(dāng)下，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的存量已經(jīng)超過(guò)6000個(gè)，參照目前的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，結(jié)合全國(guó)一、二、三、四、五線城市人口數(shù)量的情況，未來(lái)十年全國(guó)購(gòu)物中心的總量將達(dá)到1萬(wàn)個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)的跑馬圈地其實(shí)只有10年時(shí)間，距離行業(yè)飽和的零界點(diǎn)越來(lái)越近。
商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)打響了“去庫(kù)存”的戰(zhàn)役，購(gòu)物中心領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺、品牌同質(zhì)化、電商沖擊、行業(yè)大數(shù)據(jù)分析薄弱等共同難題，但李楠對(duì)行業(yè)前景保有樂(lè)觀的態(tài)度，她認(rèn)為，不論社會(huì)如何發(fā)展和變化，線下實(shí)體店永遠(yuǎn)是一個(gè)核心渠道，要主動(dòng)去擁抱變化、享受變化，吃到變化帶給購(gòu)物中心的紅利。
李楠進(jìn)一步表示，購(gòu)物中心從本質(zhì)上是連接商戶和消費(fèi)者的平臺(tái)，未來(lái)購(gòu)物中心不僅僅是場(chǎng)地提供方、物業(yè)服務(wù)提供方，更是構(gòu)建商戶和消費(fèi)者之間的運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。購(gòu)物中心需要聯(lián)合商戶共同滿足消費(fèi)者需求、提升消費(fèi)者體驗(yàn)，不斷進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新、空間創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)和推廣的創(chuàng)新，基于人本需求的創(chuàng)新會(huì)給購(gòu)物中心帶來(lái)源源不斷的活力。
重慶龍湖時(shí)代天街D館開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)
龍湖商業(yè)堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)
面對(duì)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展的拐點(diǎn)，以龍湖為代表的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，又是如何應(yīng)對(duì)的呢？
眾所周知，“持商業(yè)”是龍湖集團(tuán)踐行的發(fā)展戰(zhàn)略，龍湖計(jì)劃用5-10年的時(shí)間，使商業(yè)成為集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。即每年以集團(tuán)年銷(xiāo)售回款的10%用作商業(yè)投資，重點(diǎn)布局一線及主流二線城市的交通節(jié)點(diǎn)。
截至2015年底，龍湖商業(yè)已成功布局西部、華北和華東三大板塊，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)數(shù)量17個(gè)，開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積近150萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)顯示，從2011年至2015年龍湖租金收入的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)37%，2015年龍湖旗下已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的整體出租率達(dá)到95.9%，租金總額達(dá)15.0億元。
龍湖租金的穩(wěn)步增長(zhǎng)是有章可循的，李楠表示，龍湖一貫堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，相比地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的選址標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格，一線城市及核心二線城市、便捷的軌道交通節(jié)點(diǎn)、人口和消費(fèi)力成熟地域這三項(xiàng)都是商業(yè)項(xiàng)目拿地的硬性考量指標(biāo)。
另外，龍湖的客戶研究分析比其他地產(chǎn)公司會(huì)相對(duì)超前一步，各個(gè)產(chǎn)品線的客群、客研都做得非常完善，所以在客戶研究方面會(huì)比其他競(jìng)品和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做得更深入、更透徹，也看得更清晰。
自2000年首次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，龍湖商業(yè)先后發(fā)展出都市型購(gòu)物中心“天街”、社區(qū)型購(gòu)物中心“星悅薈”和中高端家居生活購(gòu)物中心“家悅薈”三條產(chǎn)品線，未來(lái)將以“天街”為主品牌，平均每年新開(kāi)2-3個(gè)天街項(xiàng)目。
據(jù)了解，龍湖商業(yè)的主打品牌“天街”是針對(duì)中等收入新興家庭的區(qū)域性購(gòu)物中心品牌，龍湖從空間營(yíng)造、業(yè)態(tài)搭配、品牌引進(jìn)、運(yùn)營(yíng)推廣、創(chuàng)新突破等各個(gè)方面都遵循以消費(fèi)者為中心的理念，為“天街”項(xiàng)目注入活力與品質(zhì)。
龍湖重慶時(shí)代天街D館開(kāi)業(yè)【極限潮玩PARTY】
2016年龍湖開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目是北京大興天街、重慶時(shí)代天街D館、上海虹橋天街，2017年開(kāi)業(yè)的是重慶源著天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街、上海寶山天街、重慶U城天街二期。到2017年年底龍湖開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的面積將達(dá)到250萬(wàn)方，形成十分可觀的商業(yè)規(guī)模。
大批項(xiàng)目迎來(lái)開(kāi)業(yè)，對(duì)龍湖商業(yè)的管理能力提出了更高的要求。離開(kāi)凱德商用加入龍湖商業(yè)的這一年里，李楠考慮最多的事情就是建立與龍湖商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的運(yùn)營(yíng)體系，她表示，龍湖商業(yè)一直在推進(jìn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)體系標(biāo)準(zhǔn)化的工作，涵蓋招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)、工程、招采、人力等各方面的流程，逐步強(qiáng)化集團(tuán)“支持、引領(lǐng)、管控”的三大核心功能，目前已經(jīng)形成以集團(tuán)為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的運(yùn)作模式，在一定基礎(chǔ)上提升了整體運(yùn)營(yíng)效率，也為后續(xù)天街品牌的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
這種運(yùn)營(yíng)體系的標(biāo)準(zhǔn)化，既方便了管理，又不至于讓每個(gè)項(xiàng)目同質(zhì)化、臉譜化。
李楠表示，龍湖商業(yè)有一個(gè)最大的特點(diǎn)，就是龍湖的項(xiàng)目一定是針對(duì)所屬地塊和目標(biāo)客群而因地制宜，每個(gè)商場(chǎng)前期的研發(fā)、設(shè)計(jì)的階段都有非常多的特色在里面，每一個(gè)商場(chǎng)都不一樣，每個(gè)商場(chǎng)所定位的客群也不一樣。
龍湖北京長(zhǎng)楹天街俯瞰圖