龍湖地產(chǎn)股東應(yīng)占溢利增長(zhǎng)87.0%
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「區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)」戰(zhàn)略成果顯著
在市場(chǎng)波動(dòng)中帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)
香港，2011年3月21日 – 中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商之一龍湖地產(chǎn)有限公司（「龍湖地產(chǎn)」或「集團(tuán)」，港交所股份代號(hào)︰960）欣然公布集團(tuán)于截至2010年12月31日止12個(gè)月的年度業(yè)績(jī)報(bào)告。集團(tuán)于2010年合同銷售額增長(zhǎng)81.5%至人民幣333.2億元，營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)32.7%至人民幣150.9億元。投資物業(yè)租金收入較去年增長(zhǎng)45.1%，并錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣24.9億元。股東應(yīng)占溢利同比上升87%至人民幣41.3億元，倘不計(jì)投資物業(yè)評(píng)估增值的凈影響，股東應(yīng)占核心溢利增長(zhǎng)59.9%至人民幣25.7億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)率從去年同期的19.4%上升至27.4%。
發(fā)揮已有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 多個(gè)新區(qū)域開展銷售
2010年，憑借行之有效的“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)”的發(fā)展戰(zhàn)略，集團(tuán)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，合同銷售額達(dá)人民幣333.2億元，較去年同期增長(zhǎng)81.5%。三大區(qū)域的銷售額穩(wěn)定增長(zhǎng)，環(huán)渤海區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域、西部區(qū)域分別占總銷售額的35.5%、24.2%及40.3%。
至此，集團(tuán)三大百億圈均衡發(fā)展的全國(guó)化銷售格局基本形成，銷售額貢獻(xiàn)城市由年初的5個(gè)升至10個(gè)。其中，重慶、北京、常州、無(wú)錫、成都5個(gè)城市的銷售額位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三名。
回顧年內(nèi)，集團(tuán)在多個(gè)已有優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)繼續(xù)保持領(lǐng)先。重慶、成都、北京、上海、西安五個(gè)原有區(qū)域的合同銷售額占集團(tuán)銷售總額的79.4%，平均同比增長(zhǎng)44.1%。 2009年進(jìn)入的常州、無(wú)錫、青島、杭州、沈陽(yáng)新區(qū)域于2010年全部成功開盤，全年銷售額占集團(tuán)銷售總額的20.6%。長(zhǎng)三角、環(huán)渤海地區(qū)項(xiàng)目銷售額占比從去年同期的46.4%提高至59.7%，為未來(lái)盈利的持續(xù)增長(zhǎng)提供有力支持。
2010年，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣146.0億元，交付物業(yè)總建筑面積為200.3萬(wàn)平方米，分別較去年增長(zhǎng)32.3%和53.4%。隨著盈利能力較強(qiáng)的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，毛利率由去年同期的28.6%增長(zhǎng)至33.3%。由于銷售物業(yè)毛利率上升和行銷及行政費(fèi)用的有效管理，集團(tuán)的核心凈利潤(rùn)率由去年同期的14.2%增至17.1%。
審慎增加戰(zhàn)略性土地布局 持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)
年內(nèi)，集團(tuán)土地資源得到適當(dāng)補(bǔ)充，新增土地面積為1197萬(wàn)平方米土地。由于進(jìn)入了煙臺(tái)、玉溪、大連及現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)地價(jià)較低、潛力較高的區(qū)域，平均收購(gòu)成本為每平方米人民幣1795元。
于2010年12月31日，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合共3161萬(wàn)平方米，權(quán)益面積則為2824萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備的平均成本約為每平方米人民幣1935元，環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)及西部地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總額的42.3%、16.8%及40.9%。
龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官韋華寧表示，龍湖于過(guò)去的土地收購(gòu)成本極具競(jìng)爭(zhēng)力。假設(shè)物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)定，未來(lái)幾年該等項(xiàng)目相繼交付后，本集團(tuán)的毛利率仍有空間進(jìn)一步增長(zhǎng)。
同時(shí)，集團(tuán)再拓財(cái)務(wù)融資渠道，2010年4月，集團(tuán)與5家銀行簽訂21.5億港幣4年期銀團(tuán)貸款，為目前中國(guó)房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)所獲取境外貸款中年限最長(zhǎng)的之一。截止2010年12月31日，綜合借貸的平均年期由去年的約2.5年拉長(zhǎng)至3.4年，負(fù)債水平和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，令集團(tuán)抵御市場(chǎng)波動(dòng)、減低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力更強(qiáng)。
公司表示，將會(huì)繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，令公司現(xiàn)金頭寸處于安全地位，并有效控制公司負(fù)債率，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)。
持續(xù)優(yōu)化投資物業(yè)組合 租金水平大幅提升
隨著新商場(chǎng)陸續(xù)投入使用及原有商場(chǎng)改造提升，集團(tuán)于2010年物業(yè)投資租金收入實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。租金收入總額較去年同期增長(zhǎng)45.1%至人民幣2.9億元，租金收入毛利率也由2009的78%提升至2010年的79%。其中，重慶北城天街主力店經(jīng)重新定位改造，已建成以中高檔潮流服飾為主的時(shí)尚潮流館，帶動(dòng)租金收入大幅提升56.8%。重慶西城天街主力店升級(jí)改造于2010年底已完成，成都三千集、重慶MOCO也于2010年下半年開始投入使用，出租率均接近100%，為未來(lái)租金收入的快速提升帶來(lái)動(dòng)力。
來(lái)三年，北京頤和星悅薈、北京長(zhǎng)楹天街、重慶時(shí)代天街、成都北城天街等投資物業(yè)將陸續(xù)投入使用，預(yù)期未來(lái)租金收入將會(huì)迎來(lái)較快增長(zhǎng)。得利于投資物業(yè)租金水平快速增長(zhǎng)以及新增投資物業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，集團(tuán)投資物業(yè)商業(yè)價(jià)值大幅增長(zhǎng)。2010年錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣24.9億元。
2011年銷售項(xiàng)目將達(dá)46個(gè) 投資物業(yè)支持長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)步發(fā)展
于2010年12月31日，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣338億元，計(jì)劃于2011年竣工的物業(yè)總建筑面積約281.8萬(wàn)平方米，為2011年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利能力的提高奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
相較2009年年初僅有5個(gè)城市在售，2011年集團(tuán)將在目前在售的30個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，另推出16個(gè)新項(xiàng)目。集團(tuán)的產(chǎn)品將涵蓋剛性需求、首次改善、再次改善、高端改善以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)等不同需求的客戶。另外，集團(tuán)今年將在山東煙臺(tái)、云南玉溪推出度假產(chǎn)品系列項(xiàng)目，將是“多業(yè)態(tài)”產(chǎn)品線上的新亮點(diǎn)。2011年2月集團(tuán)銷售金額30.6億元，同比增長(zhǎng)212%。至此，首2個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額73.2億元，向全年銷售目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。
在持續(xù)提高現(xiàn)有物業(yè)租金收益水平的同時(shí)，集團(tuán)繼續(xù)發(fā)展投資物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。北京頤和星悅薈將于2011年落成并開業(yè)，重慶時(shí)代天街、北京長(zhǎng)楹天街、成都北城天街、杭州下沙、青島白沙河、西安大興等投資物業(yè)項(xiàng)目均會(huì)陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)。未來(lái)五年，全集團(tuán)投資物業(yè)出租面積將逐步增加至200萬(wàn)平方米以上，預(yù)期租金收入將有大幅提升的空間。
公司表示：“2011年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)受宏觀調(diào)控的影響。面對(duì)復(fù)雜、波動(dòng)的市場(chǎng)，集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持積極的銷售策略，力爭(zhēng)保持銷售規(guī)模的適度增長(zhǎng)。在起伏波動(dòng)的市場(chǎng)中，集團(tuán)將根據(jù)外部環(huán)境的變化，對(duì)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和優(yōu)化，從而使所售產(chǎn)品符合市場(chǎng)的需求，達(dá)致全年銷售目標(biāo)。集團(tuán)亦會(huì)審慎增加戰(zhàn)略性區(qū)域的土地布局，繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理，并有效控制公司負(fù)債率，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)?！?