在近期的資本市場中，龍湖地產(chǎn)有限公司（0960.hk，以下簡稱“龍湖地產(chǎn)”）的幾番閃轉(zhuǎn)騰挪，無疑使其成為房地產(chǎn)行業(yè)中頗令人關(guān)注的企業(yè)。
短短一個月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)迅速完成兩次融資；而就在此前的七、八兩月，其更是在重慶、無錫、杭州、大連、青島等地斥資百余億元拿地……在大多數(shù)房企仍沉浸在樓市的逐步回溫之時，龍湖地產(chǎn)已悄然提速、迅速補倉。
低息融資
10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布，成功與匯豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購買協(xié)議，發(fā)行于2019年到期的利率為6.875%的優(yōu)先票據(jù)，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項約為4億美元，將用作現(xiàn)有及新增房地產(chǎn)項目資金，以及一般企業(yè)用途。
據(jù)介紹，此次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行得到了資本市場熱烈回響，獲得超額認購逾40倍，認購量近132億美元。為了滿足資本市場對是次發(fā)行債券的龐大需求，龍湖特別決定將發(fā)行金額由原來計劃的3億美元增加至4億美元。最為值得關(guān)注的是，龍湖此次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)票息，已與同期央行基準(zhǔn)利率相近，與在港上市的內(nèi)地房企每年約12%-15%融資成本相比，其此次的融資成本更是只有市場行情的一半。龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，得益于近期投資市場活躍，尤其在美國推出新一輪量化寬松措施后，刺激了市場氣氛，“發(fā)行優(yōu)先票據(jù)可讓龍湖抓緊市場窗口，以合理的融資成本，進一步強化集團的財務(wù)實力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及延長賬期?！?/p>
就在不到一個月之前的9月18日，龍湖完成了上市以來的首次配股，募資港幣30.9億元。而在去年4月，龍湖還曾完成7.5億美元的優(yōu)先票據(jù)融資，利率為9.5%，融資成本為當(dāng)時民營房企最優(yōu)水平。
有業(yè)內(nèi)人士表示，本次優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行成本延續(xù)了龍湖在資本市場的出眾表現(xiàn)，有賴于龍湖兩年多來穩(wěn)健增長的業(yè)績和過硬的信用評級，也得益于龍湖現(xiàn)有債券在二級市場的優(yōu)異表現(xiàn)。如，上述龍湖2011年發(fā)行的7.5億美金5年期優(yōu)先票據(jù)，自發(fā)行日起二級市場價格波動率為中國房企境外美元債券之中最低，收益率亦名列前茅。
據(jù)中原地方統(tǒng)計顯示，10月來，多家房企再推融資計劃，數(shù)家房企意向融資額超過150億，在9月全國整體土地市場升溫的背景下，房企輸血拿地的積極性高漲，整體4季度做多的趨勢將更加明顯?！跋啾扔谄渌科螅埡娜谫Y成本明顯更低，主要原因是相比其他企業(yè)龍湖的風(fēng)格更穩(wěn)健，企業(yè)發(fā)展前景更被資本市場看好?！北本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉如此分析。
“現(xiàn)在香港資本市場出現(xiàn)了一個機會的窗口期。但這個機會窗口能開多長時間，誰也不知道。公司高層對此達成了比較一致的意見，如果我們能抓住機會，就盡量抓住機會多融一次資金，為下一步發(fā)展做基礎(chǔ)的準(zhǔn)備工作。”上述龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人透露。
該人士還表示，實際上目前龍湖并不差錢，融資是為了下一步發(fā)展。
根據(jù)其半年報，截至2012年6月30日，龍湖地產(chǎn)手頭現(xiàn)金及銀行結(jié)存為174.7億元，凈負債率為49%。下半年供貨總量達465億。
快速周轉(zhuǎn)
在一個月內(nèi)融資近50億元的同時，龍湖還在通過加快周轉(zhuǎn)率的方式使其資金鏈不斷充盈。
3月份龍湖地產(chǎn)在沈陽新增兩塊商業(yè)用地，短期內(nèi)就開工，8月25日龍湖地產(chǎn)紫都城就已經(jīng)開盤。從拿地到開盤短短5個月的時間，這在業(yè)內(nèi)是極為罕見的。
無獨有偶，9月2日，全新推出的西安龍湖·水晶酈城，從拿地到開盤僅花費8個月時間內(nèi)，首期推出約650套主力戶型為90平米的公寓產(chǎn)品，開盤當(dāng)天銷售420余套，當(dāng)月去化達8成，銷售金額超過3億元，領(lǐng)跑區(qū)域市場。
在華南，龍湖地產(chǎn)6月份拿下廈門地塊，短期內(nèi)已經(jīng)開始動工，預(yù)計很快也將入市。而今年以來，青島龍湖·原山、滟瀾海岸等項目均秉持了“快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)”策略，從拿地到開盤周期僅為6-8個月。
據(jù)CRIC研究中心評論員孫田分析，這一超出常規(guī)的操盤速度，就得益于龍湖“快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略。實際上，龍湖地產(chǎn)自今年年初就開始執(zhí)行“三快策略”，即快速集結(jié)推貨、快速成交、快速去化，此后至今一直在貫徹落實。
據(jù)龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，為了加快項目開發(fā)速度，龍湖內(nèi)部有一個特別獎項，是專門針高周轉(zhuǎn)設(shè)立的。團隊在七個月內(nèi)成功操作一個項目，可獲得五十萬元的快速開發(fā)獎勵，通過物質(zhì)獎勵的方式，龍湖意在促使項目進而實現(xiàn)資金流的快速滾動。
“此外，龍湖的高周轉(zhuǎn)還體現(xiàn)在營銷方面?！睂O田表示，集中推貨、快速去化……龍湖準(zhǔn)確、快速的反應(yīng)力在去年10月份“搶收華東”行動讓業(yè)內(nèi)印象深刻。孫田認為，龍湖具有對市場和政策快速反應(yīng)的靈敏度，能夠抓住“窗口期”實現(xiàn)項目快速去化?！斑@種快速開發(fā)、快速回籠資金的打法，有利于龍湖步步超前，趕在同行前面把握機會擴大規(guī)模?！?/p>
憑借著如此迅猛的周轉(zhuǎn)速度，10月12日，龍湖地產(chǎn)公布，今年年9月單月實現(xiàn)合同銷售金額40.1億元（人民幣，下同），環(huán)比增長12%。至此，前9月公司累計實現(xiàn)合同銷售金額281.2億元，已完成全年任務(wù)的72.1%。
另據(jù)透露，在接下來的四季度，除在售項目保持積極銷售之外，青島龍湖·悠山郡、寧波龍湖·香醍漫步、西安龍湖·楓香庭、杭州龍湖·原著以及廈門龍湖·嘉嶼城等一批全新項目將陸續(xù)入市，業(yè)態(tài)涵蓋別墅、花園洋房、高層以及商業(yè)。
龍湖地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，將持續(xù)深耕“產(chǎn)品聚焦”、“加大區(qū)域縱深”和“增持商業(yè)”的核心戰(zhàn)略，并不斷深化“快速開發(fā)、高周轉(zhuǎn)”，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力和靈活的推盤策略搶抓市場窗口期。
踩點拿地
種種跡象表明，龍湖地產(chǎn)通過踩點融資、快速周轉(zhuǎn)等方式備足糧草，是其領(lǐng)先于行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)、抓住市場回暖機會的先行之舉。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部常清就表示，龍湖拓展融資和加快周轉(zhuǎn)，并非源自于經(jīng)營上的壓力，主要原因還是為下一步發(fā)展做準(zhǔn)備。而資金狀況良好，充沛的現(xiàn)金流也使得龍湖有底氣籌謀。
據(jù)統(tǒng)計，龍湖地產(chǎn)今年拿地支出總額已達百億元，其先后在北京、西安、廈門、泉州、杭州等一線及二三線城市相繼跑馬圈地，且大多為底價摘得。
6月，龍湖以17.37億元摘得福建廈門集美區(qū)灌口鎮(zhèn)三地塊，后又拿下泉州項目，這標(biāo)志著龍湖正式進入華南區(qū)域。
9月，在競爭激烈的北京土地市場，龍湖又以總價14.7億元獲取北京朝陽區(qū)孫河地塊，摘得位置較為優(yōu)越的一幅可打造中高端項目的住宅用地，溢價僅為8.7%。龍湖以接近于底價的合理價格獲取該地塊，該項目也是龍湖進入北京市場五年以來，首個布局于朝陽區(qū)的低密度項目。
此外，龍湖也曾在今年6月底透露，公司計劃將每年銷售回款的至多10%，用于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而未來3-4年中，每年都會推出1個新的商業(yè)項目。而龍湖高層制訂完成的公司發(fā)展計劃當(dāng)中，除了加大商業(yè)綜合體的開發(fā)力度，還將進一步加大商業(yè)項目持有的力度。
“目前商業(yè)地產(chǎn)對公司利潤的貢獻率只有4.4%，但公司對商業(yè)地產(chǎn)有更高的期望?，F(xiàn)在我們有11個商業(yè)項目已經(jīng)投入了運營，接下來的三年將有3到5個商場投向市場?！饼埡禺a(chǎn)內(nèi)部人士表示，該公司未來的目標(biāo)是，用15年左右的時間使商業(yè)地產(chǎn)的租金收益達到總利潤30%左右的水平。